Ιδιαίτερα μεγάλο είναι το ενδιαφέρον των πολιτών για τον τομέα των ακινήτων στην Ελλάδα, κάτι που φάνηκε και με την αυξημένη ζήτηση για το «Σπίτι μου 2».
Σύμφωνα με τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας αναφορικά με τις τιμές πώλησης και ενοικίασης, η αγορά θα διατηρήσει την δυναμική της με τις ευκαιρίες να μετατοπίζονται εκτός των αστικών κέντρων.
Οι τιμές ακινήτων
Αρκετές θα είναι οι αλλαγές που θα υπάρξουν στην αγορά ακινήτων, ειδικά έπειτα από τα μέτρα που έλαβε το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης. Η χορήγηση των αδειών παραμονής (Golden Visa) σε πολίτες τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ, τα νέα μέτρα που επηρεάζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι τροποποιήσεις στον οικοδομικό κανονισμό θα διαφοροποιήσουν αρνητικά την αγορά ακινήτων και θα βγάλουν πολλούς επενδυτές από αυτή, εκτιμά ο Ιωάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος – εκτιμητής ακινήτων, επίτιμος Πρόεδρος Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής.
Στον αντίποδα, θετικά στοιχεία αποτελούν η παράταση της αναστολής ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, όπως και η εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου 2». Ωστόσο, όπως εκτιμά, παραμένει επιτακτική ανάγκη ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών. Σημαντική είναι, επίσης, η απλοποίηση των πολύπλοκων και χρονοβόρων διαδικασιών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, ειδικά όσον αφορά το πιστοποιητικό ταυτότητας κτιρίου, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και άλλα πιστοποιητικά που είναι χρονοβόρα και με υψηλό κόστος που δεν προσφέρουν ουσιαστικό όφελος. Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία που να αποδεικνύουν τη χρησιμότητα των πιστοποιητικών ούτε και εάν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές προς όφελος των ιδιοκτητών, της ενεργειακής αναβάθμισης και της δόμησης.
Ο κ. Ρεβύθης δήλωσε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ότι ένα σημαντικό ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί άμεσα είναι η αστυφιλία. Η κυβέρνηση πρέπει να παρέχει κίνητρα για ανάπτυξη στην περιφέρεια, όπως δημιουργία καινούριων βιομηχανικών και αποθηκευτικών ζωνών, εγκατάσταση νέων πανεπιστημίων και κέντρων εκπαίδευσης, μεταφορά υπουργείων ή δημόσιων φορέων, περισσότερα έργα υποδομών σε δρόμους, αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες. Παράλληλα, χρειάζονται μεγαλύτερες επιδοτήσεις για την αναβάθμιση και κατασκευή νέων επαγγελματικών κτιρίων και δημόσιων κατοικιών για εγκατάσταση εργαζομένων στις δημόσιες υπηρεσίες και νέες φοιτητικές εστίες. Σήμερα, το 65% του τζίρου της κτηματαγοράς συγκεντρώνεται στην Αττική, κάτι που τονίζει την ανάγκη άμεσης αποκέντρωσης.
Οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας για παλαιές κατοικίες, στα προάστια για βιοτεχνικούς χώρους, σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια όπου ανεγείρονται βιομηχανικές και επαγγελματικές αποθήκες. Παράλληλα, αύξηση θα δουν και τα μικρά νησιά για μικρές κατοικίες και τα νησιά με διεθνή αεροδρόμια, στα επαγγελματικά κτίρια – γραφεία με πιστοποιήσεις ενεργειακής αναβάθμισης και σε εντός σχεδίου οικόπεδα με υψηλό συντελεστή δόμησης στα βόρεια και νότια προάστια και σε υπερπολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε όλες τις τουριστικές περιοχές.
Οι τιμές ενοικίων θα παραμείνουν υψηλές στις πόλεις με αυξημένη ζήτηση, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και το Ηράκλειο. Υψηλά ενοίκια θα συναντάμε, επίσης, σε περιοχές με πανεπιστήμια, υψηλό τουρισμό, και όπου υπάρχει ανάγκη για δωμάτια προσωπικού, είτε μόνιμου είτε εποχιακού. Παράλληλα, υψηλές τιμές αναμένονται κοντά σε σταθμούς του μετρό και του ΗΣΑΠ, καθώς και σε νεόδμητα διαμερίσματα. Όπως αναφέρει ο κ. Ρεβύθης, για να έχουμε σταθερότητα στις τιμές ακινήτων και σε κάποιες περιοχές μείωση, θα πρέπει να υπάρχει έλεγχος από την κυβέρνηση στον τιμοκατάλογο υλικών, μείωση σε εργοδοτικές εισφορές, εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλεως, έλεγχος στα ακίνητα των τραπεζών και των services στο να βγουν ακίνητα στην αγορά και με λογικό περιθώριο κέρδους από αυτούς και μείωση φορολογίας στα ενοίκια που φθάνει μέχρι 45%. Την ίδια ώρα, πολλές οικογένειες αδυνατούν να αγοράσουν δικό τους σπίτι καθώς οι μισθοί τους δεν αυξάνονται ενώ παράλληλα το κόστος ζωής παραμένει υψηλό και οι στεγαστικές λύσεις ανεπαρκείς. Θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για αυτές τις οικογένειες, εκτός από το «Σπίτι μου 2» να υπάρξουν και άλλα προγράμματα με ευέλικτες στεγαστικές λύσεις.
Tην εξέλιξη τιμών των κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση σε όλη την Ελλάδα κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024 κατέγραψε ο SPI, ο δείκτης τιμών του Spitogatos, ο οποίος αποτυπώνει τις τάσεις τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων μέσα από πραγματικά δεδομένα αγγελιών στην πλατφόρμα του Spitogatos. Κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2024, καταγράφεται αύξηση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα. Οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σημείωσαν άνοδο 7,9% σε σύγκριση με το 4ο τρίμηνο του 2023 και αύξηση 2,2% σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024. Παράλληλα, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παρουσίασαν αύξηση 5,8% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2023, ενώ κινήθηκαν περίπου στα ίδια επίπεδα σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024. Οι αυξήσεις των μέσων ζητούμενων τιμών πώλησης κατοικιών οφείλονται στο ενδιαφέρον των αγοραστών και επενδυτών για ακίνητα στα αστικά κέντρα και σε τουριστικούς προορισμούς, καθώς και στην έναρξη του στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου 2» που αναμένεται να ενισχύσει τη ζήτηση για κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις του.
Οι πιο ακριβές και οι πιο οικονομικές περιοχές της Ελλάδας
Αδιαμφισβήτητα τα Νότια Προάστια της Αττικής αποτελούν την πιο ακριβή περιοχή για αγορά κατοικίας το 4ο τρίμηνο του 2024. Ακολουθούν οι Κυκλάδες, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας και ο Νομός Λευκάδας. Πρεμιέρα στην κορυφαία πεντάδα κάνει και ο Νομός Χανίων, παρουσιάζοντας ραγδαία αύξηση στις τιμές των ακινήτων.
Αναφορικά με την ενοικίαση κατοικιών, πάλι ξεχωρίζουν Νότια Προάστια ως η περιοχή της χώρας με τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικίας. Ακολουθούν πάλι οι Κυκλάδες και τα Βόρεια Προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Την πεντάδα έρχεται να συμπληρώσει ο Πειραιάς. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση της Χαλκιδικής, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παραμένουν σταθερά υψηλές λόγω της αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας και της μεγάλης διαθεσιμότητας επιλογών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αντίθετα, οι Νομοί Καστοριάς και Κοζάνης αποτελούν τις πιο οικονομικές περιοχές της Ελλάδας για αγορά κατοικίας. Ακολουθούν οι Νομοί Καρδίτσας, Φλώρινας και Κιλκίς. Στις πιο οικονομικές περιοχές της χώρας για ενοικίαση κατοικίας συναντάμε τον Νομό Κιλκίς, Υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης, Νομό Πέλλας, Νομό Ημαθίας και Νομό Καστοριάς.
Στα Νότια Προάστια εντοπίζονται οι ακριβότερες περιοχές της Αττικής για αγορά κατοικίας κατά το 4ο τρίμηνο του 2024. Ειδικότερα, στην κορυφή των πιο ακριβών περιοχών βρίσκεται η Βουλιαγμένη με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας που ανέρχεται στις 7.216 ευρώ /τ.μ. Ακολουθούν οι περιοχές: Βούλα, Γλυφάδα, Κολωνάκι-Λυκαβηττός και Ελληνικό. Αναφορικά την ενοικίαση κατοικίας, η Βουλιαγμένη και πάλι βρίσκεται στην κορυφή των πιο ακριβών περιοχών για το 4ο τρίμηνο του 2024 με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης 19,9 ευρώ /τ.μ. Ακολουθούν οι περιοχές Φιλοθέη, Κολωνάκι-Λυκαβηττός, Γλυφάδα και Βάρη-Βάρκιζα. Οι πιο οικονομικές επιλογές στην Αττική για αγορά κατοικίας εντοπίζονται στην Αγία Βαρβάρα, στο Πέραμα, στις Αχαρνές, στον Βαρνάβα και στα Πατήσια. Σχετικά με την ενοικίαση, οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν την χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 είναι το Πέραμα και οι Αχαρνές, ενώ ακολουθούν το Κρυονέρι, η Νέα Χαλκηδόνα και το Ίλιον.
Αυξήσεις άνω του 20% στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφηκαν σε διάφορα σημεία της Αττικής κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2023. Οι υψηλότερες αυξήσεις εντοπίζονται στην περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία στον Πειραιά (27,6%), στα ‘Ανω Πατήσια (25,5%), στην Δραπετσώνα (23,2%) και το κέντρο της Αθήνας με αύξηση της τάξης του 22,7%.
Στις ενοικιάσεις κατοικιών, οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσων ζητούμενων τιμών κατά το 4ο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το 4ο τρίμηνο του 2023 εντοπίζονται στα Προάστια του Πειραιά, στο Κέντρο της Αθήνας και στα Ανατολικά Προάστια. Συγκεκριμένα, η περιοχή με την μεγαλύτερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης για το 4ο τρίμηνο του 2024 είναι το Μοσχάτο (28,5%). Ακολουθούν οι εξής περιοχές: Ταύρος (22,1%), Μαραθώνας (28,2%), Δραπετσώνα (23,2%) και Κέντρο Αθήνας (26,4%).
Τα χαρακτηριστικά των διαθέσιμων ακινήτων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, που ανακοίνωσε μία one-stop-shop υπηρεσία για το «ΣΠΙΤΙ μου 2» υπάρχει μεγάλο εύρος επιλογών στα ακίνητα, ιδιαίτερα σε μεγάλες γεωγραφικές περιοχές όπως η Αττική με 32.392 ακίνητα και η Θεσσαλονίκη με 15.071 ακίνητα. Αξιοσημείωτο είναι επίσης, ότι το 61% των ακινήτων αφορά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, ενώ το 50% έχει κατασκευαστεί πριν από το 1985. Η μέση ηλικία των ακινήτων ανέρχεται στα 45 έτη, κάτι που κάνει την ανάγκη για ανακαίνιση πιο έντονη από ποτέ.
Η μέση αξία των ακινήτων διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή και αποτυπώνει τις διαφοροποιήσεις της αγοράς ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές, με την μέση τιμή ανά τ.μ. να παρατηρείται ως εξής:
● Αθήνα Κέντρο: 2.010 ευρώ/τ.μ
● Αθήνα Βόρεια: 2.414 ευρώ/τ.μ
● Αθήνα Νότια: 2.395 ευρώ/τ.μ
● Αθήνα Δυτικά: 1.801 ευρώ/τ.μ
● Αθήνα Ανατολικά: 1.978 ευρώ/τ.μ
● Πειραιάς: 2.256 ευρώ/τ.μ
● Θεσσαλονίκη (Δήμος): 2.373 ευρώ/τ.μ
● Θεσσαλονίκη (Περιφερειακοί Δήμοι): 1.512 ευρώ/τ.μ
● Θεσσαλονίκη (Υπόλοιπο Νομού): 1.145 ευρώ/τ.μ
● Πάτρα: 1.365 ευρώ/τ.μ
● Ηράκλειο Κρήτης: 1.467 ευρώ/τ.μ
Ο Αντώνης Μαρκόπουλος Διευθύνων Σύμβουλος & Ιδρυτής της Prosperty επισημαίνει: «Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» έχει κινητοποιήσει χιλιάδες ανθρώπους, και ήδη η ανταπόκριση είναι εντυπωσιακή. Όμως, η πραγματική πρόκληση δεν είναι μόνο ο έλεγχος επιλεξιμότητας ή η προέγκριση ενός δανείου. Το πραγματικό στοίχημα στην Prosperty είναι να βοηθήσουμε τον πελάτη να βρει το κατάλληλο ακίνητο, το οποίο όχι μόνο να καλύπτει τις προσωπικές του ανάγκες, αλλά και να πληροί τις αυστηρές τεχνικές προϋποθέσεις του προγράμματος. Αφού βρούμε το ακίνητο που επιθυμεί, ακολουθείται μια σειρά από απαιτητικές ενέργειες που πρέπει να ολοκληρωθούν. Θα πρέπει να γίνουν οι συνεννοήσεις με τον ιδιοκτήτη, να πραγματοποιηθούν οι νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι, καθώς και να ολοκληρωθούν όλα τα απαραίτητα βήματα για να προχωρήσει η εκταμίευση του δανείου και η υπογραφή του συμβολαίου. Στην Prosperty, ο πελάτης δεν χρειάζεται πλέον να συντονίζει 4-5 διαφορετικούς φορείς ή να περιμένει 8-10 μήνες από την προέγκριση του δανείου Σπίτι μου 2, μέχρι την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Μέσω της Prosperty, όλη η διαδικασία προχωρά με τον πλέον αξιόπιστο και αποτελεσματικό τρόπο».